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管理面积保持增长主要得益于两个方面ღ✿ღ，第一ღ✿ღ，2023年保交楼成效显著ღ✿ღ，关联方项目供给成为管理面积增量的重要来源ღ✿ღ；第二ღ✿ღ，百强企业通过市场竞标ღ✿ღ、合资合作等方式开展市场化外拓ღ✿ღ，取得良好成效ღ✿ღ。
管理面积增速下降的原因主要有三方面ღ✿ღ，第一ღ✿ღ，百强企业有所舍取ღ✿ღ，主动退出部分效益不佳的项目ღ✿ღ，对管理面积的增长产生影响ღ✿ღ；第二ღ✿ღ，年内并购市场冷淡ღ✿ღ，快速扩规模手段难以持续ღ✿ღ；第三ღ✿ღ，行业由增量市场转为存量市场三门齐开ღ✿ღ，竞争更为激烈ღ✿ღ，市场拓展内卷严重ღ✿ღ。在此背景下ღ✿ღ，百强企业积极应对行业变化ღ✿ღ，将发展速度与效益ღ✿ღ、质量结合起来ღ✿ღ，谋求自身高质量ღ✿ღ、可持续发展ღ✿ღ。
值得注意的是ღ✿ღ，部分百强企业的管理面积和合约面积出现了不同程度的下降ღ✿ღ。2023年美高梅MGM电子游戏ღ✿ღ，星悦康旅ღ✿ღ、彩生活ღ✿ღ、时代邻里管理面积分别下降13.79%ღ✿ღ、12.78%ღ✿ღ、6.55%ღ✿ღ；金科服务ღ✿ღ、时代邻里ღ✿ღ、弘阳服务美高梅MGM电子游戏ღ✿ღ、彩生活ღ✿ღ、星悦康旅ღ✿ღ、康桥悦生活ღ✿ღ、远洋服务等多家企业合约面积均出现下降ღ✿ღ，部分企业降幅超过10%ღ✿ღ。百强企业出于经营效益考虑主动退出部分“拖后腿”项目ღ✿ღ，以质量置换数量ღ✿ღ，提升留存项目的效益水平ღ✿ღ。此外ღ✿ღ，部分企业年内部分项目到期未能续约而自动终止ღ✿ღ，当新增项目不能完全覆盖减少项目时ღ✿ღ，管理面积出现减少趋势ღ✿ღ。
在行业发展降速的背景下ღ✿ღ，头部企业仍然保持着相对较快的增速ღ✿ღ，竞争优势明显ღ✿ღ，企业分化加剧ღ✿ღ。2023年百强企业TOP10管理面积均值达到4.87亿平方米ღ✿ღ，同比增长13.01%ღ✿ღ，管理面积均值和增速分别是百强企业的7.16倍和2.10倍ღ✿ღ。头部企业一方面承接到更多关联地产公司供给的项目ღ✿ღ，另一方面ღ✿ღ，凭借突出的市场竞争优势和较强的外拓能力在激烈的竞争中斩获了更多第三方项目ღ✿ღ，管理规模仍然实现较快增长ღ✿ღ。
房地产市场的整体下行对百强企业的储备面积产生了不利影响ღ✿ღ。2023年ღ✿ღ，百强企业储备面积均值首年出现下降ღ✿ღ，未来规模增长承压ღ✿ღ。储备项目是物业公司签约但尚未接管的部分ღ✿ღ，是保障管理面积未来持续增长的蓄水池ღ✿ღ，目前已转入下行通道ღ✿ღ，由增转降ღ✿ღ。2023年ღ✿ღ，百强企业储备面积均值为1881.78万平方米ღ✿ღ，首次出现下降ღ✿ღ，同比下降10.15%ღ✿ღ。德信盛全服务ღ✿ღ、康桥悦生活ღ✿ღ、时代邻里2023年储备面积同比下降均超50%ღ✿ღ，降幅较大ღ✿ღ，未来在保持管理面积持续增长以及项目拓展方面将面临较大压力ღ✿ღ。
从储备面积的绝对值来看ღ✿ღ，目前的储备量是管理面积的约三分之一ღ✿ღ，仍然能支撑百强企业未来一定时间的稳步发展ღ✿ღ，但企业长期的规模增长面临一定挑战ღ✿ღ。百强企业必须快速提升市场拓展能力ღ✿ღ，以应对储备项目的下降ღ✿ღ，同时ღ✿ღ，提升在管项目的服务密度和经营效益ღ✿ღ，以保障公司可持续发展ღ✿ღ。
从长期发展趋势看ღ✿ღ，房地产开发市场增量逐步萎缩ღ✿ღ，新开工面积和商品房销售面积连年下降ღ✿ღ，地产关联方的项目供给将逐步成为百强企业拓规模的重要补充ღ✿ღ，起到“锦上添花”的作用ღ✿ღ。2023年ღ✿ღ，房地产开发企业新开工面积和商品房销售面积分别为9.54亿ღ✿ღ、11.17亿平方米ღ✿ღ，同比下降20.59%和13.90%ღ✿ღ，并创近五年来新低ღ✿ღ，处于快速下行通道ღ✿ღ，预期未来增量空间会进一步压缩ღ✿ღ。
面对房地产行业的持续承压ღ✿ღ，物业服务百强企业或被动或主动摆脱关联方依赖ღ✿ღ，强化自身内生增长能力ღ✿ღ，加大力度进行市场外拓ღ✿ღ。2023年ღ✿ღ，百强企业第三方管理面积占比达到54.53%ღ✿ღ，已连续三年超过50%ღ✿ღ，与2022年基本持平ღ✿ღ。当前阶段ღ✿ღ，百强企业在市场外拓方面面临困局ღ✿ღ。一方面ღ✿ღ，2023年并购市场冷淡ღ✿ღ，高速外拓的方式不可持续ღ✿ღ；另一方面ღ✿ღ，市场竞标难度大ღ✿ღ，竞争激烈ღ✿ღ，外拓节奏有所放慢ღ✿ღ。长期看ღ✿ღ，市场外拓能力必然成为百强企业未来发展的核心竞争力ღ✿ღ，如何突破市场外拓困境ღ✿ღ，持续强化第三方拓展能力ღ✿ღ，成为企业面临的一项重要课题ღ✿ღ。
长期看ღ✿ღ，市场化拓展将随着行业的发展变得越来越重要ღ✿ღ，是体现企业市场竞争力和品牌影响力的核心所在ღ✿ღ。市场竞标难度较大ღ✿ღ，竞争激烈ღ✿ღ，行业内卷严重ღ✿ღ，尤其住宅领域出现了“物业带资进场”的“疯狂”现象ღ✿ღ。部分百强企业也被卷入ღ✿ღ，在物业选聘或公开招投标过程中ღ✿ღ，承诺进驻小区后会额外带资几十万到几百万不等ღ✿ღ，用于小区设施ღ✿ღ、环境的改造提升ღ✿ღ。我们认为ღ✿ღ，“带资进场”需理性对待ღ✿ღ，中标的前提不仅仅是资金支持ღ✿ღ，更重要的是企业的口碑ღ✿ღ、服务的诚意ღ✿ღ，百强企业应在激烈的“市拓之战”中做好权衡ღ✿ღ，充分发挥自身的优势ღ✿ღ，用心管理好每一个项目ღ✿ღ，赢得业主信任ღ✿ღ。
物业服务企业应从以下几个方面发力提升外拓能力ღ✿ღ。第一ღ✿ღ，加强团队建设ღ✿ღ。百强企业积极调整拓展策略ღ✿ღ，结合自身区域布局及资源优势选择深耕重点城市和区域ღ✿ღ，并成立专业的市场拓展团队ღ✿ღ，提升拓展能力ღ✿ღ。第二ღ✿ღ，明确拓展方向ღ✿ღ。打造样本标杆积累经验ღ✿ღ，树立口碑ღ✿ღ，再“以点带面”复制推广ღ✿ღ，打造该领域的竞争优势ღ✿ღ，成功打破壁垒ღ✿ღ。同时ღ✿ღ，增加核心优势区域及城市的拓展力度ღ✿ღ，借助当地的品牌影响力提高竞标成功率ღ✿ღ，提升管理密度及运营效益ღ✿ღ。第三ღ✿ღ，把握拓展机会ღ✿ღ。加强资源联动ღ✿ღ，了解市场动态ღ✿ღ，寻找拓展机会ღ✿ღ，可借助科技手段跟踪各大城市土地市场ღ✿ღ、项目招标市场ღ✿ღ、合约到期项目等信息ღ✿ღ，精准高效地进行项目拓展ღ✿ღ。
与市场竞标相比ღ✿ღ，以合资合作或战略合作的方式获取第三方项目更灵活ღ✿ღ，成为百强企业重要的拓展手段ღ✿ღ。这种轻资产的合作模式不需要花费重金ღ✿ღ，但能充分发挥合作双方的资源优势ღ✿ღ、品牌优势ღ✿ღ，达到“1+12”的效果ღ✿ღ，有利于百强企业拓展非住宅和专业赛道ღ✿ღ，强化外拓能力美高梅MGM电子游戏ღ✿ღ。2023年6月ღ✿ღ，滨江服务与浙江志城集团达成战略合作ღ✿ღ，拓展第三方开发项目ღ✿ღ。滨江服务非常重视通过合作方式进行外拓ღ✿ღ，2023年6月将IPO募集资金未动用所得款净额的约7520万元调整分配用作与当地政府及物业开发商合作设立合营公司或平台ღ✿ღ。此外ღ✿ღ，百强企业不仅在规模拓展方面开展战略合作ღ✿ღ，在增值服务ღ✿ღ、城市服务ღ✿ღ、IFM等领域建立了多样化的合作关系ღ✿ღ，为业务增长ღ✿ღ、模式探索创造了更多可能ღ✿ღ，通过资源互补ღ✿ღ、资源共享实现强强联合ღ✿ღ，多方共赢ღ✿ღ。
百强企业在实践中不断磨练ღ✿ღ，市场拓展能力逐渐提升ღ✿ღ，奠定了管理规模可持续增长的基础ღ✿ღ。部分百强企业管理规模增长已经实现主要依靠第三方拓展ღ✿ღ，且形成稳定的拓展能力ღ✿ღ。
2023年ღ✿ღ，保利物业ღ✿ღ、雅生活集团ღ✿ღ、滨江服务ღ✿ღ、康桥悦生活ღ✿ღ、和泓服务新增第三方管理面积分别为11224.6万平方米ღ✿ღ、3898.7万平方米ღ✿ღ、788.9万平方米ღ✿ღ、770.0万平方米和382.2万平方米ღ✿ღ，占新增管理面积的78.22%ღ✿ღ、87.22%ღ✿ღ、61.26%ღ✿ღ、84.62%美高梅MGM电子游戏ღ✿ღ、87.36%ღ✿ღ。
值得关注的是ღ✿ღ，以上企业在2023年和2022年的市场拓展中均取得亮眼成绩ღ✿ღ，近两年新增管理面积中第三方占比均较高ღ✿ღ，表明百强企业基于丰富的市场经验ღ✿ღ、品牌优势和服务品质形成的市场外拓能力是非常稳定的ღ✿ღ，是推动企业长期发展的核心能力所在ღ✿ღ。
2023年以来ღ✿ღ，行业并购市场进一步降温ღ✿ღ，披露相关信息的典型并购涉及交易金额约19亿元ღ✿ღ，相比2022年交易金额大幅下降约75%ღ✿ღ。经过盘点ღ✿ღ，我们发现ღ✿ღ：
第一ღ✿ღ，最直观的变化是并购案例的金额普遍较小ღ✿ღ，绝大多数不超过1亿元ღ✿ღ，表明百强企业对待并购的态度更为谨慎ღ✿ღ。部分上市企业变更原用于并购的上市资金用途ღ✿ღ，并对并购标的提出明确的标准以确保并购标的质量ღ✿ღ，控制并购风险ღ✿ღ。
第二ღ✿ღ，“规模型”并购减少ღ✿ღ，并购标的主要聚焦环卫ღ✿ღ、餐饮ღ✿ღ、科技类公司ღ✿ღ，实现更精准的“物业+”ღ✿ღ，跨越专业壁垒ღ✿ღ，提高竞争力三门齐开ღ✿ღ。2023年以来ღ✿ღ，为扩规模而开展的并购无论从数量还是单笔体量都表现出明显的收缩ღ✿ღ，而为拓展业务而开展的细分领域专业公司的并购进一步升温ღ✿ღ，且标的公司主要集中于环卫ღ✿ღ、餐饮ღ✿ღ、科技这三大类ღ✿ღ，较之前更聚焦ღ✿ღ。
第三ღ✿ღ，终止并购的案例时有发生ღ✿ღ，且终止收购的多为金额较高的大标的ღ✿ღ，体现了收购方对理性并购ღ✿ღ、标的质量及性价比等多方面的考量ღ✿ღ。
住宅物业是物业管理行业中最传统的业态ღ✿ღ，近年来ღ✿ღ，对于住宅项目的争夺颇为激烈ღ✿ღ。百强企业审时度势三门齐开ღ✿ღ，通过多种手段争取非住宅物业项目ღ✿ღ，实现管理业态的多元化ღ✿ღ，规避红海竞争ღ✿ღ，抢占细分领域优质赛道ღ✿ღ。
2023年ღ✿ღ，百强企业非住宅业态管理面积占比达34.16%ღ✿ღ，较上一年降低1.12个百分点ღ✿ღ，一改往年持续增长的趋势ღ✿ღ。分业态看ღ✿ღ，商业物业和办公物业占比最高ღ✿ღ，分别达到6.71%和7.75%ღ✿ღ；产业园物业ღ✿ღ、医院物业ღ✿ღ、学校物业ღ✿ღ、公众物业占比分别为6.13%ღ✿ღ、3.84%ღ✿ღ、3.71%ღ✿ღ、3.81%ღ✿ღ。
过去的几年ღ✿ღ，抢滩非住宅市场是绝大多数百强企业重点发力的方向ღ✿ღ，在收并购加持ღ✿ღ、合作及市场竞标拓展的共同作用下ღ✿ღ，整体看近几年百强企业非住宅占比基本处在稳步提升阶段ღ✿ღ，但2023年出现了阶段性下降ღ✿ღ。主要原因有以下几个方面ღ✿ღ：
第一ღ✿ღ，“保交楼”工作的持续推进ღ✿ღ，成效显现ღ✿ღ。2023年商品房竣工面积约9.98亿平方米ღ✿ღ，其中ღ✿ღ，住宅竣工面积7.24亿平方米ღ✿ღ，不少百强企业承接到更多新建住宅项目ღ✿ღ。
第二ღ✿ღ，相比住宅业态ღ✿ღ，非住宅业态专业性更强ღ✿ღ，细分业态领域存在一定的专业壁垒ღ✿ღ，尤其在市场拓展中ღ✿ღ，在某领域的优势ღ✿ღ、经验非常重要ღ✿ღ。百强企业权衡自身竞争优势和市场机会理性做出决断ღ✿ღ，如滨江服务坚持拓展非住项目ღ✿ღ，2023年年内新签南京银行杭州分行ღ✿ღ、青田环球购物中心等非住项目ღ✿ღ，但同时凭借住宅物业领域的优势ღ✿ღ，以品牌拓市场ღ✿ღ，年内住宅管理面积占比仍有提升ღ✿ღ。
第三ღ✿ღ，过去几年ღ✿ღ，为了克服非住宅细分领域的专业壁垒ღ✿ღ，很多百强企业采用并购的方式实现对非住宅赛道的快速布局ღ✿ღ，而2023年并购市场进一步回归理性ღ✿ღ，几乎不存在收购非住宅物业管理公司的案例ღ✿ღ，导致非住宅扩张速度减缓ღ✿ღ。
非住宅物业细分赛道繁多ღ✿ღ，主要包括商业物业ღ✿ღ、办公物业ღ✿ღ、产业园物业ღ✿ღ、公众物业ღ✿ღ、医院物业ღ✿ღ、学校物业等ღ✿ღ。其中ღ✿ღ，商业美高梅MGM电子游戏ღ✿ღ、办公ღ✿ღ、产业园的物业管理相对比较成熟ღ✿ღ，而公众物业ღ✿ღ、医院物业ღ✿ღ、学校物业则成为百强企业近两年争相布局的热门赛道ღ✿ღ。2023年ღ✿ღ，百强企业医院物业ღ✿ღ、公众物业的管理面积占比分别达到3.84%ღ✿ღ、3.81%ღ✿ღ，占比均有提升ღ✿ღ，由于这几大领域专业性较强ღ✿ღ，有一定进入壁垒ღ✿ღ，目前竞争较为分散ღ✿ღ，存在发展及整合空间ღ✿ღ。
医院物业管理相比于传统物业管理的专业性更强ღ✿ღ，服务要求更严格ღ✿ღ，服务对象和服务内容更具特殊性ღ✿ღ，存在一定的进入壁垒ღ✿ღ：
第一ღ✿ღ，服务专业性高ღ✿ღ。由于医院物业汇集了大量病患ღ✿ღ，产生大量的医疗垃圾ღ✿ღ，存在多种安全风险因素ღ✿ღ，需要对环境卫生制定极为严格的规定和标准ღ✿ღ，防止有毒物质ღ✿ღ、细菌等交叉感染事件的发生三门齐开ღ✿ღ。
第二ღ✿ღ，服务连续性强ღ✿ღ。医院是24小时运行的医疗服务机构ღ✿ღ，承担着治病救人的使命ღ✿ღ，物业管理服务也不能停歇ღ✿ღ，做好人员安排及各岗位的部署ღ✿ღ，以协助医院保障病患在第一时间得到妥善救治处理ღ✿ღ。
第三ღ✿ღ，设施管理技术性强ღ✿ღ。医院病患多ღ✿ღ，就医流程繁琐且不同医院流程上不尽相同ღ✿ღ，各种设施设备能提供便利ღ✿ღ，但是对设施设备管理要求也较高ღ✿ღ，需加强物业服务人员的培训ღ✿ღ。
第四ღ✿ღ，应急能力要求高ღ✿ღ。医院突发事件较多ღ✿ღ，急诊不断ღ✿ღ，要求物业公司具备一定的应急管理能力ღ✿ღ，并做好突发事件的预案准备ღ✿ღ。
对学校物业而言ღ✿ღ，第一ღ✿ღ，安全保障要求高ღ✿ღ。学校内学生数量多ღ✿ღ，人员密集ღ✿ღ，学生的安全非常重要ღ✿ღ，尤其中学ღ✿ღ、小学和幼儿园ღ✿ღ，因此在安保方面要求严格ღ✿ღ。第二ღ✿ღ，教育属性强ღ✿ღ。学校是教书育人的场所ღ✿ღ，服务中应注重营造清洁ღ✿ღ、舒适ღ✿ღ、安静的学习及教学环境ღ✿ღ。第三ღ✿ღ，公益属性强ღ✿ღ。教育关乎国之大计ღ✿ღ，物业公司并不能完全从盈利视角ღ✿ღ，而要融入社会责任ღ✿ღ，人文关怀等服务理念ღ✿ღ。
公众物业由于涵盖了场馆ღ✿ღ、公园ღ✿ღ、交通枢纽ღ✿ღ、军队ღ✿ღ、能源电站等多种细分业态ღ✿ღ，服务对象多样化ღ✿ღ，特殊性强ღ✿ღ。同时ღ✿ღ，不同项目的服务内容差异较大ღ✿ღ，业主需求特殊性强ღ✿ღ，需要物业公司提供定制化的物业管理服务ღ✿ღ。
面对非住宅领域存在的竞争壁垒ღ✿ღ，百强企业通过合作ღ✿ღ、市场竞标及并购等方式获取项目ღ✿ღ，逐步积淀非住宅物业服务能力三门齐开ღ✿ღ。百强企业在拓展非住宅领域的过程中ღ✿ღ，通过多种举措获取新项目并将其打造成标杆ღ✿ღ，通过持续的经验积累和服务沉淀ღ✿ღ，形成某一细分领域的专业服务优势ღ✿ღ，在长期战略拓展中逐步突破非住宅细分领域的专业壁垒ღ✿ღ，实现多元业态组合的优化ღ✿ღ。2024年ღ✿ღ，中海物业ღ✿ღ、京城佳业成功中标医院物业ღ✿ღ，逐步赢得市场认可ღ✿ღ；保利物业ღ✿ღ、远洋服务也在医院物业有所突破ღ✿ღ。
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